10:27 УК или ТСЖ? | |
Кто управляет домом?
Управляющие компании работают на рынке жилищно-коммунального хозяйства в качестве единственного профессионального участника. УК состоят из профессионалов своего дела, имеющих опыт и широкие знания в вопросах управления и эксплуатации недвижимости. УК имеет собственную производственную базу, обученный и аттестованный персонал в области жилищно-коммунального хозяйства. В настоящее время обязательным условием осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами является получение лицензии управляющей компанией. УК, как профессиональный участник, имеет силы и средства для организации надлежащего содержания и обслуживания общей собственности многоквартирного дома. Она накапливает информацию об объектах находящихся на ее обслуживание, ведет учет необходимой информации для целей планирования работ по восстановлению изношенного имущества МКД и затем организует работы по ремонту общедомового имущества, выполняет аварий-но-восстановительные работы. Она производит контроль качества выполненных подрядчиками работ по текущему и капитальному ремонту МКД. Все остальные формы управления недвижимостью представлены добровольными общественными организациями, созданными собственниками (в том числе ТСЖ). Состав правления ТСЖ избирается общим собранием собственников из числа самих жителей дома и практически всегда они не имеют необходимого профессионального опыта и знания многочисленных законов и постановлений в сфере управления недвижимостью, жилищно-коммунального хозяйства, различных строительных и эксплуатационных норм и правил. Отсутствие компетенции в данных вопросах может привести к серьезным нарушениям при эксплуатации дома, а также к невозможности осуществлять на должном уровне контроль за деятельностью подрядных организаций, наемных работников. Кто и перед кем ответ держит? Деятельность УК регламентируется множеством законодательных актов, правил и норм, лицензируется и контролируется государственными органами. Ответственность управляющей организации за неисполнение обязательств также лежит исключительно в рамках правового поля: штрафы, лишение лицензий, вплоть до уголовной ответственности. В ТСЖ управлять домом будут свои люди. За результаты деятельности отвечать придется перед своими соседями. И какими бы «скользкими» и острыми не были вопросы, по-товарищески всегда можно договориться. Но такие «договоренности» не имеют под собой ни юридической основы, ни фактической пользы. Что будет со ставкой за содержание? В управляющей компании, как правило, все указанные расходы уже заложены в ставку обслуживания. Она принимается либо общим собранием собственников помещений в доме, либо устанавливается органом власти субъекта РФ. Ставка меняется не чаще одного раза в год. УК имеет в штате высококвалифицированные кадры на всех направлениях. Причем издержки на фонд оплаты труда всех служб, включая вспомогательные, значительно ниже за счет количества объектов. А наличие низких издержек означает, что непосредственно на эксплуатацию домов остается больше средств, чем у ТСЖ. На начальной стадии становления ТСЖ объединяются активные собственники на общественных началах. Но проблемы накапливаются, времени на общественную нагрузку не хватает. И встает вопрос о привлечении профессионалов, это могут быть как организации, так и отдельно взятые управляющие, юристы, бухгалтеры и т.д. Соответственно, финансовые затраты возрастают. Из каких источников компенсировать возрастающие расходы? Как правило, это бремя ложится на плечи собственников. Ведь на содержание всего хозяйства требуются дополнительные средства. ТСЖ может получить их, увеличив ставку обслуживания, либо введя обязательный платеж, в который могут войти: • расходы на содержание аппарата управления (вознаграждение председателю правления ТСЖ, заработная плата управляющему, бухгалтеру, юристу, сантехнику, электрику, дворнику, плотнику и пр.); • налоги с фонда заработной платы; • комиссионные сборы за пользование банком; • организационные расходы; • прочие хозяйственные расходы. Решение об увеличение этих ставок/платежей принимается на собрании членов ТСЖ, но при этом оплата по ним ложится на всех собственников в доме. Кроме того, есть и непредвиденные расходы ТСЖ: на восстановление имущества, пострадавшего от актов вандализма, перерасход лимитированных ресурсов, судебные расходы, штрафы, и прочее. Эти расходы возмещаются товариществом не за счет средств, поступающих на обслуживание жилищного фонда, а за счет членских взносов. Кто принимает решения? Решение о выборе УК принимается собственниками на общем собрании, условия договора также устанавливаются собственниками. Все решения, связанные с эксплуатацией объекта, принимаются собственниками на общем собрании и доводятся до УК для исполнения. За счет масштаба крупная УК способна накапливать средства для инвестиций в технику, инфраструктуру, коммуникации, проведение масштабных работ по ремонтам домов и т.д. Она способна планировать и управлять своими ресурсами (людскими, финансовыми, инвестиционными). Контроль за деятельностью УК осуществляется как собственниками самостоятельно, так и через органы государственной власти. Как при форме управления ТСЖ, так и при управлении УК есть вопросы, которые отнесены ЖК РФ к исключительной компетенции общего собрания собственников дома: о реконструкции дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте дома, способе накопления средств на капитальный ремонт, об их использовании; о пределах использования земельного участка, на котором расположен дом, о пользовании общим имуществом в доме и пр. Поэтому вне зависимости от формы управления все важные решения принимаются исключительно собственниками. В свою очередь правление и председатель правления ТСЖ могут принимать решения о привлечении управляющей организации, подрядных организаций либо управляющего самостоятельно, не спрашивая мнения собственников. Условия договоров при этом тоже не согласовываются с собственниками. Необходимо понимать, что контроль за их деятельностью будет осуществлять то же правление ТСЖ. Считается, что ТСЖ должно действовать в интересах собственников с наибольшей для них выгодой. Но всегда ли так бывает? Насколько хорошо вы знаете людей, которые взяли бразды правления вашим имуществом в свои руки? Можно ли доверять их решениям? Д. Лавров | |
|
| |
| Всего комментариев: 0 | |